現在、瀬戸内海を一望できる築２５年の中古別荘をマイホームとして取得するため調べています。今回は築年数長めの住宅ローンを組むときの住宅ローン減税適用条件について調べてみました。
住宅ローン減税の概要
以下、国税庁のホームページの情報をざっくりまとめてます。
住宅ローン減税の適用期間・減税額
住宅ローン減税適用条件（中古住宅取得の場合）
中古住宅取得で住宅ローン減税を適応するには
- 建築後使用されたものである。
- 親族や特別な関係のある者などからの取得でない。
- 贈与による取得でない。
- 取得日から6か月以内に居住し、適用年の12月31日まで住んでいる。
- 合計所得金額が、3,000万円以下である。
- 床面積が50平方メートル以上、床面積の2分の1以上が居住用。
- 10年以上の住宅ローン（勤務先から借入の場合、年利0.2％以上）
これらの条件にプラスして以下のいずれかを満たす必要があります。
- 建築から20年以内（木造の場合）
- 耐震基準に適合する建物
私の購入予定の物件は築25年なので耐震基準に適合する必要があります。
耐震基準適合の条件
耐震基準適合には、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
- 取得日までの2年以内に耐震基準適合証明書の調査終了
- 取得日までの2年以内に建設住宅性能評価書による耐震等級1、等級2、等級3いずれかの評価
- 取得日までの2年以内に既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されている
これらを満たせない場合でも、取得日までに耐震改修実施申請し、居住日までに耐震改修、耐震基準適合の証明がされれば住宅ローン減税は適用されます。
参照：リニュアル仲介株式会社、耐震基準適合証明書解説ページより
こちらは耐震基準適合証明書取得の例ですが、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約についても同様のフローで手続きする必要があります。
どれを選択すれば良い？
| 名称 | 概要 | 検査評価主体 | 主な経済的メリット |
|---|---|---|---|
| 耐震基準適合証明書 | 建物が耐震基準を満たしていることの証明 | 建築士事務所や指定検査機関など | 登録免許税軽減措置、住宅ローン減税、不動産取得税軽減措置、地震保険10％割引 |
| 建設住宅性能評価書 | １０項目から構成される建物の総合的な性能評価制度。各項目について１（最低）〜３（最高）の等級で評価。 ※耐震のみの評価も可能。耐震等級１以上で住宅ローン減税適用可 | 登録住宅性能評価機関（国土交通大臣登録） | 登録免許税軽減措置、住宅ローン減税、不動産取得税軽減措置、 地震保険割引（耐震等級１：10％、等級2：30%、等級3：50％） |
| 既存住宅売買瑕疵担保責任保険 | 構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に関する保険。 | 住宅瑕疵担保責任保険法人（国土交通大臣指定）へ登録している検査事業者 | 登録免許税軽減措置、住宅ローン減税、不動産取得税軽減措置、 構造耐力上主要な部分等の瑕疵に対する保証（期間：１年、２年又は５年、保険金額：200万円、500万円又は1,000万円（免責金額：原則5万円） |
売買契約前に検査を実施するため、実施主体は基本的に売主になる様です。買主の要望として実施する場合には売主の同意を得た上でしてもらう場合には費用は買主負担でという形が現実的かもしれません。
まとめ
同じくらいの費用と労力であればもしものときの保証まで付加される既存住宅売買瑕疵担保責任保険のメリットが一番大きそうです。
以下、既存住宅売買瑕疵担保責任保険についての解説動画です。
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